Rumaster_rhfcyfzhtrf
Популярные предложения
Личный кабинет



Где вы живете?
 

Госдума приняла в первом чтении изменения в закон «Об ипотеке»

Новости
Госдума приняла в первом чтении изменения в закон «Об ипотеке»

Во-первых, законопроект предлагает ввести возможность государственной регистрации соглашения между залогодателем и залогодержателем о внесудебном порядке погашения задолженности, обеспеченной залогом недвижимого имущества.

Во-вторых, в случае обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления только лишь залогодержателя, то есть банка. Пока же для погашения регистрационной записи об ипотеке требуется подача в Федеральную регистрационную службу совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

«Однако при реализации заложенного имущества залогодатель не имеет какой-либо заинтересованности в совершении данного регистрационного действия, в связи с чем возможны ситуации, при которых фактически прекращенное залоговое обязательство будет сопровождаться действующей регистрационной записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и для ее погашения покупателю имущества придется осуществлять данное регистрационное действие на основании решения суда», - отмечают авторы законопроекта в пояснительной записке.

Опрошенные «БН. ру» банкиры не смогли припомнить ни одного случая, когда заемщик, оказавшийся в сложном финансовом положении и готовый продать заложенное имущество без суда и следствия, вдруг стал бы препятствовать в надлежащем оформлении всех необходимых документов.

В-третьих, в законопроекте предусматривается возможность продажи заложенного имущества на аукционе с применением метода понижения начальной цены, то есть по правилам так называемого «голландского аукциона». А также уточняется порядок определения начальной цены продажи заложенного имущества, а именно: в размере 80% стоимости недвижимого имущества, установленной договором об ипотеке, если иное не установлено федеральным законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем. На данный момент, во внесудебном порядке погашения задолженности по ипотеке за счет продажи недвижимости, цена устанавливается собственником имущества, то есть заемщиком.

Фактически депутаты решили привести закон «Об ипотеке» в соответствие со сложившейся на рынке практикой внесудебного изъятия и продажи залогового имущества в случае банкротства заемщика. «Пока точно не ясно, будут ли поправки относиться к жилому фонду или только к заложенному имуществу юридических лиц», - сомневается руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала «Райффайзенбанк» Константин Мурашкин. По его словам, согласно действующему законодательству, банк не может без суда обратить взыскание на переданное в ипотеку недвижимое имущество физического лица.

Впрочем, законодательные ограничения не сильно мешают банкирам. Как правило, если гражданин не в состоянии выполнять взятые на себя обязательства по ипотеке, то он приходит добровольно в банк с просьбой помочь ему в продаже заложенного имущества, сам определяет цену, ищет покупателя. В свою очередь банк полностью контролирует ход сделки, а точнее, движение денежных средств. И как только право собственности на жилье переходит на нового собственника, а с квартиры снимается обременение, так бывший ее владелец, заемщик, может забрать в банковской ячейке остаток суммы вырученной от продажи жилья за вычетом средств направленных на погашение ссудной задолженности. Примерно по такой же схеме банкиры полюбовно разбираются и с коммерсантами.

Банкиры стараются не доводить дело до суда. По их признаю, а судебные приставы подтверждают слова финансистов, через суд взыскивать задолженность по ипотеке не выгодно, поскольку это ведет к тому, что недвижимое имущество оседает на балансе банка по нереальной цене, по которой продать объект в текущих рыночных условиях невозможно. К тому же судебные процедуры длятся весьма долго. По мнению Константина Мурашкина, законодательные инициативы вряд ли позволят разгрузить суды и кардинально изменят ситуацию на рынке. «Если заемщик изъявляет желание добровольно, без суда решить проблемы с кредитом, пусть и за счет продажи заложенного имущества, то ничто ему не помешает. В противном случае, банку придется обращаться в суд», - резюмирует Мурашкин. По его мнению, заемщику выгодней самому продавать недвижимость, он сможет выручить за нее больше средств, нежели если за продажу возьмется банк.

«Банки, в частности ВТБ24, никогда не были заинтересованы в реализации своего права на продажу залога - тем более, если таким залогом является квартира. Нам выгоднее договориться с заемщиком о реструктуризации долга, предлагая ему отсрочку платежа или соглашение с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, - говорит вице-президент, управляющий петербургским филиалом ВТБ24 Михаил Иоффе. - Что касается продажи банками залогов с понижением их стоимости относительно рыночной, то такое даже в условиях ограниченной ликвидности возможно лишь в редких, единичных случаях, в частности, когда остаток долга может быть обеспечен дополнительным залогом».

По его словам, в практике петербургского филиала таких случаев не было. «И кстати, тут нельзя не учитывать один важный момент - ипотека построена на механизме аннуитетных платежей. Это значит, что первые годы заемщик гасит лишь малую часть основного долга, а, следовательно, даже в том случае, если заложенная квартира стоит столько же, сколько она стоила на момент оформления кредита, реализовать ее с существенной скидкой, чтобы полностью рассчитаться с банком по кредиту, не получится», - добавляет Михаил Иоффе.
 


Смотрите так же: